Los proyectos para modificar la “ley de alquileres”: ya hay cuatro en el Congreso

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Varios precandidatos del interbloque Juntos (ex Cambiemos) sostuvieron, en las últimas horas, que es necesaria la derogación o, en su caso, la modificación de la Ley 27.551, conocida como Ley de Alquileres.

Al momento, hay cuatro proyectos de la oposición en el Congreso de la Nación que buscan cambiar o eliminar algunos aspectos centrales de la norma vigente con el objetivo de “dinamizar el sector”, que se encuentra en un momento complejo.

Hace un año, con el objetivo de proteger al inquilino de condiciones abusivas, el Congreso sancionó una norma que modificaba diversos artículos del Código Civil y Comercial sobre alquileres de vivienda y comerciales. Entre ellas, extendió la duración de los contratos a tres años, obligó a registrarlos en la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) e impulsó un índice de actualización anual conformado en igual medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el BCRA.

Desde el sector de las inmobiliarias denuncian que la sanción de la nueva ley generó una gran distorsión en el mercado inmobiliario. Afirman que desde la sanción de dicha reglamentación no solo cambiaron las condiciones de los contratos, sino que también los precios de los alquileres no pararon de subir. Todos estos factores habrían derivado en un faltante de oferta.

 Cuáles son y qué dicen los proyectos ya presentados

- El proyecto del diputado nacional Alberto Asseff, con el apoyo de sus compañeros de interbloque Pablo Torello, Jorge Enríquez, Virginia Cornejo, Gonzalo Del Cerro, Lidia Ascarate, Alicia Terada y Aida Ayala, propone derogar la norma vigente.

 

En materia de la duración del contrato del alquiler, plantea volver a lo expuesto en el artículo 1198 original del Código Civil y Comercial, que establecía que si un contrato carecía de un plazo expreso, la duración mínima era de dos años.

También plantea que las usurpaciones deben tramitarse judicialmente mediante un proceso sumarísimo o más expeditivo y que, en el caso de los desalojos, se proceda de forma más rápida.

 

-La iniciativa del diputado por la ciudad de Buenos Aires, Álvaro González (PRO), que fue acompañado por sus pares del bloque Adriana Cáceres, Virginia Cornejo, Ezequiel Fernández Langan, Alicia Fregonese, Carmen Polledo, Dina Rezinovsky, Gisela Scaglia, Héctor Stefani, Pablo Torello y Natalia Villa que no propone una derogación total de la ley, sino la modificación de los dos puntos clave. Es decir, volver al plazo de dos años del Código Civil y, además, derogar el artículo 14 de la norma, que introduce la obligatoriedad de una actualización anual según el índice del BCRA.

 

- El tercer proyecto fue presentado por el diputado Luciano Laspina y su colega de bancada Jorge Enriquez (Pro, CABA), a mediados del año pasado. Además de derogar los artículos de la ley, busca generar un mecanismo de incentivos para la construcción de viviendas destinadas al alquiler. Para el legislador, “hay que aumentar la oferta para que baje el precio”. Así, busca sumar una serie de exenciones y reducciones impositivas por una cantidad determinada de años para quienes emprendan obras.

 

- Hace poco menos de un mes se presentó el cuarto proyecto en Diputados. En este caso, el diputado por Neuquén, Francisco Sánchez, propone que el valor del alquiler sea estipulado de común acuerdo entre las partes en el contrato, sin la posibilidad de agregar bonificaciones ni otras modificaciones que puedan inducir al error al locatario, salvo los ajustes previamente establecidos. Además, plantea que el plazo mínimo de los contratos residenciales sea de dos años, mientras que los comerciales continuarían siendo de tres.

Por último, elimina la obligatoriedad de registrar los contratos en la AFIP, ya que, según Sánchez, “agravar más lo regulatorio es caer en los resultados dañosos y contraproducentes para el bienestar económico de toda la sociedad”.

 

Principales puntos de la ley de alquileres vigente

1. Extendió el plazo del contrato de alquiler de dos a tres años.

2. Establece la actualización anual del precio de los contratos sobre la base del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE).

3. Incorporó distintos tipos de garantías que podrá ofrecer el locatario: además de la actual garantía inmobiliaria, se agregan el aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o garantía personal del inquilino, como un recibo de sueldo o certificado de ingresos o cualquier medio fehaciente.

4. Indicó que el depósito en garantía equivaldrá a un mes de alquiler y se deberá abonar una comisión al agente inmobiliario que participe en la operación.

5. Las expensas extraordinarias deberán ser abonadas por el propietario y las ordinarias deberán ser afrontadas por el locatario.

6. La intermediación solo podrá estar a cargo de un corredor profesional matriculado.

7. La resolución anticipada podrá ejercerse por el locatario si han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con al menos un mes de anticipación. Si lo hace en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.

8. Introdujo la obligatoriedad de acordar las condiciones de renovación del contrato con tres meses de anticipación. Dentro de los tres últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes podrá convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato. En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.

9. Incorporó la figura de la compensación de gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador y que podrán ahora ser compensadas por el locatario con los cánones locativos previa notificación.

10. Todos los contratos deben registrarse en AFIP por el locador.

11. Creó el Programa Nacional de Alquiler Social para la adopción de medidas que faciliten el acceso a la vivienda.

12. Dispuso de mecanismos de bajo costo o gratuitos para la resolución de conflictos derivados de los contratos de locación.

Fuente: Erreius