Por la devaluación y las restricciones cambiarias, ordenan readecuar un contrato de locación pactado en dólares
VIERNES, 18 DE SEPTIEMBRE DE 2020
La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil confirmó una medida cautelar que readecuó temporalmente un contrato de locación pactado en dólares por la excesiva onerosidad sobreviniente causada por la devaluación del peso, las restricciones cambiarias y la emergencia sanitaria.
En el expediente “H. B. D c/ Z. SA s/medidas precautorias”, la parte actora relató que en enero de 2018 suscribió con la demandada un contrato de locación en el que se estipuló que debería abonar una suma en dólares estadounidenses y que, en caso de que esta no pudiera abonarse, las partes resolverían de común acuerdo la forma o modalidad de realizar los pagos previstos.
Hasta el mes de agosto de 2019, el canon locativo fue pagado en dólares. A partir de allí, luego del dictado de las diversas medidas restrictivas de la adquisición de divisas por parte de la autoridad monetaria, el hospital recurrió al pago de la cantidad de pesos argentinos necesarios para adquirir los dólares estadounidenses debidos en el MEP (medio electrónico de pagos).
En mayo de este año, comenzó un intercambio epistolar entre las partes que desembocó en un pedido de medida cautelar por parte de la actora. Entre otras cuestiones, esgrimió la devaluación sufrida por el peso argentino y las diversas medidas restrictivas impuestas por la autoridad monetaria para su adquisición, como también las consecuencias de la pandemia.
Señaló que estos extremos encuadraban dentro de las "circunstancias sobrevinientes, extraordinarias, imprevisibles que tornan excesivamente onerosa la contraprestación a su cargo". También expresó la “fuerza mayor, la onerosidad sobreviniente, la imprevisión y el impacto que el aislamiento preventivo y social produjo con la consiguiente disminución notoria del flujo de pacientes y de sus ingresos”.
El juez de primera instancia admitió en forma parcial la pretensión y decretó una medida cautelar que reestructura, temporalmente, el contrato de locación del inmueble que vincula a las partes. Se dispuso de manera provisional el reajuste del precio del alquiler pactado en moneda extranjera y se determinó que la medida cautelar se extiende desde el canon locativo devengado en el mes de julio del corriente año hasta el que se devengue en el mes de febrero de 2021, inclusive.
Para así decidir, ponderó el actual contexto de emergencia económica y sanitaria, como así también el principio de conservación del contrato, la imprevisión y la imposibilidad temporaria de cumplimiento.
Ambas partes interpusieron recursos de apelación. Para las juezas de la sala J, Beatriz Verón y Gabriela Scolarici, la decisión de primera instancia “comporta la aplicación del principio de equidad, entendido como valoración del caso particular, en relación con los elementos singulares de la relación contractual, es decir, las prestaciones y su equilibrada correlatividad”.
Las magistradas indicaron que al tiempo de contratar “no era previsible un desequilibrio tan severo en la prestación” y que tampoco se podía “presagiar la devaluación de la moneda nacional en relación con el dólar estadounidense”. Advirtieron, asimismo, la “grave incidencia y alteraciones” que ha provocado la pandemia del COVID-19 en las relaciones contractuales.
“En efecto, la adecuación o revisión llevada a cabo pone en práctica una modificación en sentido estricto y técnico en la relación obligatoria, que permanece siempre la misma en sus rasgos esenciales. Recuérdese que el equilibrio no significa exactitud, sino una razonable equivalencia de las prestaciones y su significado, tanto económico como en lo que a la distribución de derechos y obligaciones se refiere. De lo que se trata es, provisoriamente, de expurgar el contrato de su flagrante injusticia, revisando sus condiciones de modo que el deudor pueda cumplir sin incurrir en un sacrificio extremo, pero no de equilibrar absolutamente las prestaciones”, agregaron.
Y remarcaron que “el alcance con que ha sido decretada la medida no tiende a proteger al locatario de la insolvencia o a tutelar sus malos negocios, ni su decreto implica que cada vez que el obligado denuncie que no puede afrontar la satisfacción de la prestación a su cargo, proceda, provisoriamente, un ajuste contractual”.
En cuanto al plazo de su vigencia, que fue objeto de crítica por las partes, enfatizaron que “prima en su análisis el hecho de que el estado de emergencia sanitaria es temporal y limitado, por lo cabe determinar un plazo indispensable para que varíen o desaparezcan los efectos de las causas que hicieron necesaria la implementación de las medidas sanitarias de emergencia que, como se acreditara sumariamente, coadyuvan en la configuración de la excesiva onerosidad sobreviniente”.
“Y, además, el hecho de que se sucedan una tras otra las prórrogas, sin que se vislumbre cuál será el momento de dar por concluido dicho estado de cosas, no impide que, de mantenerse en el tiempo junto con la otra causa de onerosidad sobreviniente, eventualmente, pueda solicitarse la extensión temporal de la medida cautelar”, explicaron.
Por otra parte, destacaron que “el alcance temporal con el que se ha dispuesto la tutela jurisdiccional sirve al propósito de que sean las propias partes quienes, en ese lapso, autocompongan sus diferencias y puedan acordar el reajuste equitativo del precio de la locación, conforme lo estipulado en la cláusula tercera del mismo”.
“Repárese en que la renegociación del contrato entre las partes constituye el remedio más idóneo para reestructurar la economía del negocio, ya que la modificación del contrato a las nuevas circunstancias será el resultado de la manifestación de voluntad de los propios contratantes, que son quienes mejor conocen sus intereses y expectativas comerciales”, explicaron.
Luego, en lo que atañe a los reproches referentes a la mecánica del reajuste del precio de la locación, “no es cierto que el denominarlo esfuerzo compartido (también denominado por la doctrina “sacrificio compartido”) no atienda al mérito del caso y de la situación particular presentada en el mismo, para lograr una solución transitoria, cuando ambas partes están de acuerdo en la conservación del contrato”, se lee en la sentencia.
“La enorme devaluación producida entre mayo y septiembre de 2018 y su posterior producción sí puede encuadrarse perfectamente en la imprevisión contractual, porque el buen hombre de negocios jamás podría haber previsto semejante depreciación de la moneda local frente al dólar, y ahora esta tragedia mundial de la pandemia, que tampoco era previsible por persona alguna, ha derivado en una alteración del mercado locativo”, concluyó la Sala J.
En el artículo “La crisis sanitaria y el resurgimiento de la imposibilidad sobrevenida”, publicado en Erreius on line, Adrián Morea explicó que “ante una contingencia imprevista de esta índole, el derecho de los contratos puede establecer cuál parte se hará cargo del riesgo e imputar de ese modo la pérdida, o bien reajustar el precio del contrato a los fines de que exprese de modo razonable la asignación eficiente del riesgo. Cuando hay buenos motivos para pensar que ninguna de las partes previó el riesgo, el derecho puede ajustar el precio distribuyéndolo entre ambas”.
“Esta es precisamente la solución que ha adoptado el derecho argentino para los supuestos de contratos privados paritarios (arts. 955 y 1732, CCyCo.). Así pues, si las prestaciones se vuelven imposibles en forma sobrevenida, el contrato se extingue y las partes deben restituirse lo que hubieran recibido. Cada parte, en consecuencia, deberá cargar con los costos en los que hubiese incurrido en la fase preliminar y de ejecución del contrato como de todos aquellos que deba afrontar en punto a cumplir con las consabidas obligaciones restitutorias”, remarcó.
“En fin, las diversas reglas supletorias que pueden aplicarse para regular una situación de imposibilidad colocan al legislador y, eventualmente, al juez en la compleja responsabilidad de determinar no solo la juridicidad de la forma de distribución del riesgo escogida, sino también en la no menos difícil labor de hallar la manera más eficiente de reconstruir la voluntad de las partes e integrar el contrato”, concluyó.
Fuente: Erreius
