Consorcios: deberán indemnizar a una copropietaria por una inundación sufrida debido a la falta de mantenimiento de cañerías comunes

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Los camaristas de la Sala F debieron analizar la queja del consorcio por la responsabilidad que se le atribuyó en primera instancia.

En su apelación, la demandada del caso “Romero Pucciarello, María Victoria c/consorcio de propietarios edif. Av. Libertador San Martín 2476 s/Daños y Perjuicios” alegó que la causa de los daños cuya reparación pretendía la supuesta damnificada serían las obras que ella llevó a cabo en su departamento por su cuenta y sin solicitar la debida autorización.

El consorcio alegó que “tales refacciones implicaron la modificación del sistema pluvial y cloacal, que fueron mal realizadas y por ello habrían originado la inundación”, y adujo que tal hipótesis se encontraría acreditada mediante la declaración brindada por el encargado del edificio y por el informe del consultor técnico.

Al analizar el caso, los jueces José Luis Galmarini y Eduardo Zannoni tomaron como prueba relevante la declaración del perito ingeniero designado de oficio, quien afirmó que “la inundación que provocó los daños en la unidad de la actora fue motivada por la obstrucción de la cañería cloacal del edificio debido a la falta de mantenimiento adecuado de la misma, destapaciones periódicas necesarias, como consecuencia de un mal uso de los desagües cloacales por parte de los ocupantes de los pisos superiores del edificio”.

Asimismo, remarcaron que -en lo respectivo a las modificaciones edilicias realizadas en el departamento de la reclamante- el experto afirmó que dichos trabajos “fueron efectuados con la calidad y el cuidado correspondientes a una unidad funcional de la categoría, es decir que se trata de trabajos de primera calidad realizados de acuerdo a las correctas reglas del arte”.

Independientemente de que dichos trabajos fueron realizados sin la presentación de planos ante los organismos competentes y sin la autorización del consorcio, para el perito “los trabajos de reforma realizados en la unidad de la actora no ocasionan detrimento en el funcionamiento de las instalaciones cloacales del edificio”.

Además, agregó que una vez eliminada la obstrucción de la cañería cloacal del edificio, no se produjeron nuevos anegamientos en la unidad.

De este modo, para los camaristas las conclusiones del especialista fueron “contundentes y fundadas”.

En cuanto al informe del consultor técnico de la demandada, los jueces indicaron que el dictamen efectuado por el perito designado de oficio tiene “una imparcialidad de la que no son merecedores los consultores técnicos, al ser estos asesores de las partes y, por ende, presumibles coadyuvadores de su postura en el proceso”.

“Si, como ocurre en el caso, el peritaje aparece fundado en principios técnicos inobjetables para el juzgador y concuerda con los demás elementos de ponderación arrimados al proceso, la sana crítica aconseja que frente a la imposibilidad de oponer argumentos de igual naturaleza y de mayor peso convictivo, se acepten sus conclusiones”, destacaron.

Luego, recordaron que “la acción del propietario de una unidad funcional sometida al régimen de la ley 13.512 frente al consorcio por incumplimiento de funciones de mantenimiento, conservación y reparación de partes comunes es netamente contractual, pues existe un vínculo insoslayable entre ambos, construido en torno al reglamento de copropiedad”.

Y enfatizaron: “Hay obligaciones previas y específicas entre consorcio y consorcistas, y entre estos entre sí, que, al ser violadas, dan lugar a responsabilidad contractual, por cuanto la relación jurídica existente entre el consorcio de propietarios y los titulares de dominio de las distintas unidades del inmueble se vertebra en el reglamento de copropiedad y administración, revistiendo naturaleza contractual”.

De esta manera, desestimaron los agravios de la demandada y confirmaron la sentencia apelada.

 Prueba

Los especialistas indican que “si una cañería de propiedad común causó daños en el interior de un departamento, los trabajos que deberá realizar el consorcio deben estar dirigidos a restituir la unidad al mismo e idéntico estado en el que se hallaba antes de ocurrir la filtración que, en este caso, además, derivó en una indemnización”.

La reparación debe permitir que el departamento quede en las mismas condiciones previas al daño, y todos los gastos de conservación y/o mantenimiento y/o reposición estarán a cargo exclusivo del consorcio, soportando el gasto los propietarios conforme a su proporción.

En su artículo “La prueba de los daños y de los perjuicios”, publicado en Erreius online, Héctor E. Leguisamón indicó que, en principio, los daños se prueban con fotografías simples de la cosa, reconocidas por el demandado y la declaración de testigos, como ilustrativas de los daños producidos en el hecho dañoso, no siendo necesaria la certificación por escribano público de las fotografías, tal cual fue visto anteriormente.

Tales fotografías servirán también para determinar la mecánica del accidente y la causalidad y correspondencia de los daños según la versión suministrada por las partes, como también para determinar la razonabilidad del monto reclamado, acreditable mediante presupuestos o facturas de las reparaciones y a través de, según el caso, la prueba pericial de ingeniería mecánica o civil, o de arquitectura.?

Acceda al fallo completo aquí.

Fuente: Erreius