Debido al aislamiento social preventivo y obligatorio y al decreto de congelamiento de alquileres, han surgido en la población múltiples consultas acerca de la prórroga automática de los contratos, el incumplimiento contractual, cómo pagar los alquileres en cuarentena, qué sucede con los comercios cerrados, entre otras interrogantes.

A continuación, respondemos 8 consultas frecuentes sobre alquileres en tiempos de COVID-19:

1) ¿Cómo opera la prórroga automática de los contratos? ¿Es necesaria su notificación?

La norma de emergencia en materia de alquileres alcanza a los contratos de locación vigentes o en ejecución al mes de marzo/2020 y cuyo vencimiento opere desde el día 20/3/2020 hasta el 30/9/2020, inclusive.

Otorga un derecho a la parte locataria de optar por mantener la fecha del vencimiento pactado originariamente por las partes o por prorrogar dicho plazo por un término menor o plazo anterior al 30/9/2020. Cualquiera sea la opción elegida, el locatario deberá notificarla al locador en forma fehaciente con antelación suficiente que deberá ser, por lo menos, de quince días de anticipación a la fecha de vencimiento pactada, si ello fuere posible.

Esta prórroga también alcanza a los contratos ya vencidos en los que el locatario continúe en la tenencia del inmueble sin que haya existido convención o acuerdo entre las partes respecto de los nuevos términos de la locación. En estos casos, la locación continúa en los mismos términos contratados, hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente.

2) ¿Qué pasa en caso de incumplimiento contractual? ¿Corresponde aplicar intereses?

Respecto de los incumplimientos, el decreto establece que las deudas que pudieren generarse desde el 29/3/2020 (fecha de entrada en vigencia del decreto) y hasta el 30/9/2020 originadas en la falta de pago, en pagos realizados fuera de los plazos contractuales pactados o en pagos parciales, deberán abonarse en, al menos, tres cuotas y como máximo seis cuotas mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente correspondiere al mes de octubre del corriente año.

Asimismo, podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a treinta días que paga el Banco de la Nación Argentina, independientemente de las previsiones contractuales al respecto.

Sin embargo, no podrán aplicarse intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad que se haya previsto en los contratos.

El decreto también prevé que las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la establecida en el decreto.

3) ¿Resulta ilegal cobrar el incremento estipulado en el contrato?

El artículo 4 del decreto 320/2020 dispone el congelamiento del precio de las locaciones hasta el 30/9/2020. Durante la vigencia de esta medida [que podrá ser prorrogada por el Gobierno], se deberá abonar el precio de la locación correspondiente al mes de marzo/2020.

El precio de la locación a los valores vigentes al mes de marzo/2020 se mantendrá congelado aun en los casos de aquellos contratos en los que las partes acordaron un precio total del contrato y cánones locativos escalonados.

Estas diferencias en el precio podrán ser abonadas por el inquilino en cuotas, que podrán pactarse libremente entre las partes entre un mínimo de tres y un máximo de seis cuotas mensuales, iguales y consecutivas.

Sin embargo, se trata de un diferimiento facultativo del pago y nada impediría que el locatario decida libremente pagar los mayores valores locativos en el tiempo y forma convenidos en el contrato a fin de evitarse esa contingencia y mayor costo a partir del mes de octubre/2020. Aquí, la opción está en cabeza del inquilino y no le está prohibido que decida voluntariamente pagar en los plazos y por los precios originariamente previstos si así decidiera hacerlo sobre la base de una simple decisión financiera que le resulte más conveniente. Lo que está prohibido es su imposición de pago por parte del locador.

4) ¿Qué sucede si durante la pandemia vence el contrato y el inquilino decide no renovar?

El DNU 320/2020 señala que la parte locataria podrá optar por mantener la fecha del vencimiento pactado por las partes o por prorrogar dicho plazo por un término menor o plazo anterior al 30/9/2020. La prórroga del contrato es opcional.

Cabe recordar que, sin perjuicio de la sanción de este decreto, se mantienen vigentes las normas del Código Civil y Comercial que permiten la renegociación de los contratos o incluso su rescisión, sin que sea de aplicación ineludible esta norma de emergencia.

5) ¿Se pueden resolver los contratos por falta de pago?

El decreto 320/2020 dispone en el último párrafo del artículo 7 que durante los días 29/3/2020 y 30/9/2020 el locador no podrá resolver el contrato por falta de pago de la prestación dineraria convenida durante dos períodos consecutivos.

Asimismo, suspende en todo el territorio nacional de la República Argentina y hasta el día 30/9/2020, la ejecución de las sentencias judiciales cuyo objeto sea el desalojo de inmuebles, siempre que el litigio se haya promovido por el incumplimiento de la obligación de pago en un contrato de locación y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria.

De todos modos, no se deberá perder de vista que la parte que decida la rescisión del contrato debe dar a la otra la oportunidad razonable de renegociar de buena fe, sin incurrir en ejercicio abusivo de los derechos, conforme lo prevé el artículo 1011 del CCyCo.

6) ¿De qué manera se pueden pagar los alquileres durante la cuarentena?

El decreto 320/2020 consagra en su art. 8 que dentro de los veinte días contados desde la entrada en vigencia de la norma, la parte locadora deberá comunicar a la parte locataria los datos necesarios para que esta pueda, si así lo quisiera, realizar transferencias bancarias o depósitos por cajero automático para efectuar los pagos a los que esté obligada.

Queda claro que el decreto de necesidad y urgencia de ninguna manera dispensa a los inquilinos del pago de los alquileres, pero impone a la parte locadora de una obligación legal de información, a fin de evitar complicaciones en los pagos, en la medida en que al locatario le sea posible efectuar pagos por medios electrónicos o bancarios y si así este lo quisiera.

7) ¿Qué casos están exceptuados de cumplir con el congelamiento?

Quedan exceptuados de cumplir con el congelamiento aquellos locadores que dependan del canon convenido en el contrato para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente, debiéndose acreditar debidamente tales extremos.

8) ¿Qué sucede con los comercios cerrados que no abren sus puertas al público?

Si bien el decreto no hace referencia a estos casos, el Código Civil y Comercial de la Nación establece en el artículo 1203 que “si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o esta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa”.

Fuente Erreius