La ley 27.551, que modificó distintos puntos del Código Civil y Comercial sobre locaciones de inmuebles destinados a vivienda, fue aprobada en Diputados el 20 de noviembre del 2019 -en los últimos días de mandato presidencial de Mauricio Macri- y refrendada en el Senado el 11 de junio de 2020, ya durante el gobierno de Alberto Fernández.

Sin embargo, a más de un año y medio de su aplicación, tanto opositores como oficialistas coinciden en señalar que no se cumplieron los objetivos de darle tranquilidad a los sectores involucrados y evitar la suba de los alquileres.

Las inmobiliarias denuncian que la nueva ley generó una gran distorsión en el mercado inmobiliario, que no solo cambiaron las condiciones de los contratos, sino que también los precios de los alquileres no pararon de subir, lo que derivó en un faltante de oferta.

Desde las asociaciones de inquilinos se oponen a una derogación, aunque reconocen que es necesario revisar la norma.

En noviembre del año pasado, el presidente de la Cámara de Diputados, Sergio Massa, anunció que impulsaría una modificación de la denominada “Ley de Alquileres”. Mientras tanto, ya hay proyectos de distintos representantes de la oposición en el Congreso y el Gobierno debate los pasos a seguir en distintos ámbitos.

 

La norma cuestionada

La “Ley de alquileres” se estructura en cuatro títulos. El primero de ellos modifica el Código Civil y Comercial de la Nación; el segundo establece una legislación complementaria a las locaciones; el tercero crea el Programa Nacional de Alquiler Social, a fin de favorecer el acceso a la vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal; y el cuarto fomenta el desarrollo de los métodos alternativos para la resolución de conflictos derivados de la relación locativa, gratuitos o de bajo costo.

Entre otros puntos, extendió la duración de los contratos a un mínimo de tres años, obligó a registrarlos en la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) e impulsó un índice de actualización anual conformado en igual medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el BCRA.

 

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Los cambios que analiza el Gobierno y el debate en la Secretaría de Comercio

Una de las posturas que se manejan dentro del Gobierno nacional es volver a un plazo mínimo de dos años y aumentos semestrales, con porcentajes definidos por los propietarios. Se analiza, además, que ocurrirá con la inscripción de los contratos de alquiler en un registro de AFIP.

Por otro lado, el secretario de Comercio Interior, Roberto Feletti, se reunió con representantes de los sectores involucrados, funcionarios de AFIP y el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat para evitar que continúe la escalada de precios en el alquiler de viviendas.

Desde el lado de las inmobiliarias, propusieron beneficios impositivos para los dueños que decidan poner sus inmuebles en alquiler.

Y los representantes de inquilinos propusieron aplicar un impuesto a la vivienda ociosa para las propiedades que no estén habitadas. Consideran que así fomentarán el aumento de oferta.

 

Cuáles son y qué dicen los proyectos ya presentados

En el Congreso, especialmente en la Cámara de Diputados, se va incrementando la cantidad de proyectos que proponen modificar la norma. Entre ellos, se destacan:

• El proyecto del diputado nacional Alberto Asseff propone derogar la norma vigente. En materia de la duración del contrato del alquiler, plantea volver a la duración mínima era de dos años, si carecía de plazo. También plantea que las usurpaciones deben tramitarse judicialmente mediante un proceso sumarísimo o más expeditivo y que, en el caso de los desalojos, se proceda de forma más rápida.
• La iniciativa del diputado por la ciudad de Buenos Aires, Álvaro González (PRO), propone la modificación de los dos puntos clave: volver al plazo de dos años del Código Civil y, además, derogar el artículo que introduce la obligatoriedad de una actualización anual según el índice del BCRA.
• El tercer proyecto, del diputado Luciano Laspina y su colega de bancada Jorge Enriquez (Pro, CABA), además de derogar los artículos de la ley, busca generar un mecanismo de incentivos para la construcción de viviendas destinadas al alquiler.
• El diputado por Neuquén Francisco Sánchez propone que el valor del alquiler sea estipulado de común acuerdo entre las partes en el contrato, sin la posibilidad de agregar bonificaciones ni otras modificaciones que puedan inducir al error al locatario, salvo los ajustes previamente establecidos. Además, plantea que el plazo mínimo de los contratos residenciales sea de dos años, mientras que los comerciales continuarían siendo de tres. Por último, elimina la obligatoriedad de registrar los contratos en la AFIP.
• El diputado Martin Tetaz (de Juntos por el Cambio), propone que el contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, no pueda tener plazo inferior a un año. En caso de carecer de plazo expreso y determinado acordado por las partes, se considera celebrado por un mínimo de dos años, excepto los casos del artículo 1.199 (destinados a otros fines distintos a la vivienda). Además, señala que el locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa. En cuanto al precio, debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse los ajustes que las partes de común acuerdo hayan establecido expresamente en el contrato.
• Por último, los proyectos de la diputada Karina Banfi y Federico Angellini proponen directamente la derogación de la norma.

 

Nueva Ley De Alquileres: Ley 27551

Este libro contiene un importante capítulo tributario para determinar el grado de carga impositiva que tendrá esta nueva norma sobre los actores del contrato de locación, en especial por la obligación en la inscripción ante la AFIP de todos los contratos de locación celebrados a partir del 01/07/2020.

Al final, se incluye un necesario apéndice práctico con modelos para locación de inmuebles habitacionales, comerciales y temporales, más el texto de telegrama para ser utilizado en caso de mora.

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Locación de Inmuebles y Ley de Alquileres

Esta obra tiene por finalidad el análisis de la locación de inmuebles en un marco de múltiples regulaciones a partir del Código Civil y Comercial de la Nación, la nueva ley 27551 de alquileres, la normativa dictada ante la emergencia sanitaria y, eventualmente, las leyes de defensa del consumidor.

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Fuente: Erreius