Complejos inmobiliarios: implicancias de la Resolución (IGJ) 25/2020

En el presente artículo de la revista Temas de Derecho Comercial, Empresarial y del Consumidor, correspondiente al mes de julio, el Dr. Améndola desarrolla la situación jurídica de los complejos inmobiliarios luego del dictado de la Resolución 25/2020 por la Inspección General de Justicia, la cual exige la adecuación de conjuntos inmobiliarios y clubes de campo a las previsiones del Código Civil y Comercial de la Nación.

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MANUEL A. AMÉNDOLA(1)

I - Introducción

El pasado 18 de mayo, en plena cuarentena, la IGJ emitió una resolución que tuvo enormes repercusiones en varios medios de comunicación, quizás por la implicancia que en el corto plazo tendrá sobre muchos complejos inmobiliarios. Por ello creo importante ocuparse de esa norma.

II - Desarrollo

Empezaré por describir, brevemente, qué es un conjunto inmobiliario conforme el artículo 2073 del Código Civil y Comercial: “Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales”.

Asimismo, más allá de los caracteres que surgen de la definición del párrafo precedente, el artículo siguiente enumera algunas más que deben estar presentes en los conjuntos: “Cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible”.

Respecto a partes comunes, reza el artículo 2076 que lo serán “las partes y lugares del terreno destinadas a vías de circulación, acceso y comunicación, áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y servicios comunes, y todo otro bien afectado al uso comunitario, calificado como tal por el respectivo reglamento de propiedad horizontal que regula el emprendimiento.

Las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no esté determinado se consideran comunes”.

Entonces tenemos que conjuntos inmobiliarios comprenden un amplio abanico de organizaciones de viviendas que se encuentran ubicadas en un predio determinado, teniendo tanto partes privativas como comunes, una indivisión forzosa perpetua, una carga de afrontar el mantenimiento de las partes comunes (entre las cuales pueden enumerarse los caminos, áreas de deportes, actividades culturales y sociales, etc.). El artículo 2076 transcripto en el párrafo anterior menciona expresamente que esas partes comunes lo serán de acuerdo con lo que prescriba el reglamento de propiedad horizontal.

Respecto al marco legal, y especialmente en lo que aquí interesa, reza el artículo 2075 (en su parte pertinente): “Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial. Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real”.

 

Sin dejar lugar a interpretaciones, la norma prevé que los conjuntos inmobiliarios previstos en los artículos que anteriormente transcribí (nótese que el art. 2073 enumera a todas las formas que conocemos para ese tipo de propiedades y agrega una definición residual al decir “o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino…”, con lo que ninguna debería quedar afuera de esta previsión) deben someterse a la normativa del derecho de propiedad horizontal. Por si podía quedar alguna duda, la norma compele a que, para el caso de construcciones preexistentes a esas normas, pues también deberán adaptarse a las regulaciones del derecho de propiedad horizontal.

Veamos ahora el motivo del dictado de la resolución de la IGJ, a través del análisis de parte de sus considerandos.

Con cita en doctrina, el acto administrativo destaca que existen tres niveles desde los cuales pueden emitirse normas en relación con los conjuntos inmobiliarios, pero en virtud de la delegación en favor del Estado Nacional y el contenido de esos derechos a regular, pues le cabe al Poder Legislativo Nacional emitir dichas normas. Y esto lo es no solo para aquellos emprendimientos a realizar en el futuro sino a los preexistentes, los cuales deberán adaptarse.

Asimismo, detalla la resolución los motivos de esa exigencia legal a aquellos conjuntos inmobiliarios preexistentes, es decir, explicita el motivo de la aplicación retroactiva de la ley para ese caso puntual y la excepción al artículo 7 del Código Civil y Comercial. Respecto a este tema, también se apoya en reconocida doctrina en la materia. Se ocupa de dejar a salvo que quien pretenda invocar una violación constitucional a partir de esa aplicación legal retroactiva tendrá la carga de acreditarlo.

En virtud de información con la que cuenta la propia IGJ, existen (dice la norma) en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires varios clubes de campo que no se han adecuado a la normativa del Código Civil y Comercial, permaneciendo así bajo figuras societarias que no se condicen con lo prescrito legalmente (en esos casos, funcionan como asociaciones bajo forma de sociedad), lo cual ha llevado en muchos a casos a conflictos, incluso judicializados.

En lo que hace a los impedimentos técnicos que pudieran existir para la adaptación así como la ya citada afectación constitucional, lo cierto es que el organismo emisor de la resolución no comparte esos argumentos, máxime teniendo en cuenta que el Código Civil y Comercial que establece la carga legal ya lleva casi cinco años de vigencia.

La norma otorga 180 días desde la publicación para adaptarse al régimen legal por parte de los conjuntos inmobiliarios bajo pena de sanción.

Efectuadas estas someras consideraciones sobre la norma administrativa, veremos ahora algunas consecuencias y situaciones prácticas.

 

Este contenido que forma parte de la Publicación Temas de Derecho Comercial, Empresarial y del Consumidor dirigida por el Dr. Marcelo Luis Perciavalle, es exclusivo para suscriptores de Erreius, podés ingresar al artículo completo haciendo click acá.

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Nota:

(1) Abogado. Profesor de la Facultad de Derecho (UBA). Autor de diversos artículos y libros de esta editorial